Пропонуємо провести сеанс захоплюючої арифметики. Тема сеансу – скільки десятків чи сотень доларів вам доведеться заплатити податку на приватизоване житло. Ця новинка називається “податок на нерухомість”. Але як би вона не називалася, віддуватися доведеться всім нам. Яку суму податку на нерухомість заплатите саме ви і чому його назвали “податком на розкіш” – читайте нижче.

Довгий час усі, хто приватизував своє житло, голосно нарікали на те, що нас змушують платити квартплату. Мовляв, якщо це моя власність, то якого милого щомісяця деруть із мене за кожний квадратний метр? Отак розмірковуючи, ніхто й не припускав, що може бути ще гірше. Тобто – дорожче. Податок на нерухомість процвітає майже в 130 державах світу. Логіка податку начебто проста: комфорт собі треба обирати з розумом, тобто відповідно до наповненості гаманця, а якщо не в стані утримувати шикарні апартаменти, то чого у пани пхатися? Зате в українських умовах цей податок має “національні особливості”, і більшість із них є не дуже приємними для простих обивателів…

Рахуй, не рахуй…

Розкриваємо Податковий кодекс України (він ще не готовий до кінця, але вже на підході) і читаємо величенький розділ 6 “Податок на майно”. Те саме, нерухоме. Отже, якщо ви не інвалід 1 і 2 груп, не маєте 3-х і більше дітей, не “чорнобилець”, не ветеран різних воєн і не пенсіонер (усі вони мали б бути звільнені від податку на нерухомість), то наші підрахунки – саме для вас.

Арифметика податку проста. Якщо ви мешканець міста, в якому мешкає понад 50 тисяч людей, то закон каже: ваша загальна площа, яку ніхто не буде оподатковувати, має становити не більше 21 кв. м на особу. Якщо у квартирі вас живе кілька, то додайте 21 кв. м на кожну особину плюс ще 10,5 кв. м (на всю родину гуртом).

Приклади: Якщо вас двоє, то: 21 + 21 + 10,5 = 52,5 кв. м. Отже, неоподаткований мінімум на двох осіб – 52,5 кв. м. Ті самі математичні дії в розрахунку на трьох осіб (21 + 21+ 21 + 10,5) дадуть вам 73,5 кв. м. На чотирьох – 94,5 кв. м. Самотній людині-одиночці держава дозволяє безпроблемно жити на 80 кв. м. Якщо ви і ваша сім’я вкладаєтеся в ці квадратнометрові ліміти, то спіть спокійно – податок на нерухомість вас не торкнеться. Якщо ж у вас є зайва загальна площа, то наші співчуття і порада перейти до наступних математичних дій…

Як обчислити податок на свою нерухомість

Формула обрахунку є такою. Порахувавши свої ліміти (52,5 кв. м загальної площі на двох, 73,5 – на трьох, 94,5 кв. м на чотирьох і так далі), настав час рахувати свої зайві метри. Наглядніше це буде на конкретному прикладі.

Припустимо, мешкають троє – тато, мама і дитина. Ліміт на трьох – 73,5 кв.м загальної площі. А вам пощастило, і у вас квартира має 90 кв.м. Отже, у вас 16,5 кв. м – надлишок. Це та сама розкіш, за яку доведеться віддуватися податком. Як його рахують?

Дія перша: ринкову вартість житла ділите на свою загальну квадратуру. Наголошуємо: берете ринкову (не державну) вартість. Забігаючи вперед, скажемо, що ринкову вартість вашої квартири визначить бюро техінвентаризації (про це нижче). Отже, якщо вашу 90-метрову квартиру оцінять у 40 тисяч доларів, то ці 40 тисяч ділите на 90. Виходить 444 долари. Стільки коштує один ваш квадратний метр.

Дія друга: від цих 444 доларів вираховуєте 1 відсоток (такою, ймовірно, буде ставка оподаткування). Виходить 4 долари і 44 центи.

Дія третя: 4,44 (один відсоток від ціни одного квадратного метра) множите на кількість зайвих метрів (у нашому випадку їх 16,5). Виходить 73 долари і 26 центів.

Дія четверта: переводите це на гривні за курсом 5,4. Вітаємо: ваш податок на нерухомість складає 396 грн. Ви готові його заплатити?

Можна брати й інші випадки з життя. Приміром, вас мешкає двоє у цій самій 90-метровій квартирі (буває й таке). За тими самими підрахунками ваш надлишок буде 37,5 кв.м. От і вийде ваш податок – 166 доларів на рік. Наші вітання!

Зовсім похнюпити ніс можуть ті, хто в межах обласного центру має особняк хоча б на 120 кв. м, і там мешкає утрьох. Припустимо, цей особняк коштує 60 тисяч доларів. Тоді за нашими розрахунками ваш податок складатиме 232 долари. Вітаємо, в одну мить ви стали олігархом!

Що буде зі селом?

Так виглядає, що закон нібито подбав про периферію. Для міст із населенням менше 50 тисяч метражна пільга у два рази більша, ніж для міщан – 40 кв. м на одну душу (для самотньої – 120). Але формула та сама. А зараз порахуємо податок і для мешканців провінції.

Ви мешкаєте в селі, і у вас не квартира, а цілі хороми. У селах дуже часто так і буває – живе господарська сім’я з трьох у “палаці”, метраж якого може сягати 150 кв. м. Додаємо: 40 + 40 + 40 + 10,5 = 130,5. Ваша надлишкова розкіш – 19,5 кв. м. Якщо ринкова вартість такої “халупки” хоча би 50 тисяч доларів, то вартість одного метра становитиме 333 долари. Один відсоток від них (3,33) множимо на кількість зайвих метрів – і маємо 65 доларів податку. Невже держава думає, що селяни, які живуть завдяки своїй господарці і полям, виймуть із кишені 65 доларів і віддадуть за хату, яка й без того з’їдає стільки комунальних послуг?

Варто зробити одну дуже суттєву приміточку. Держава провела жирнючу риску між містами, де офіційно мешкають 49 999 жителів, а де на одного більше, тобто 50 тисяч. Згідно з цим підходом районний центр Миколаїв (до 20 тисяч мешканців) у Львівській області потрапляє до числа провінції, де метражний неоподаткований мінімум на одну особу – 40 кв. м. А мешканці іншого райцентру – Самбора (70 тисяч мешканців) – уже платитимуть за житло, як і львів’яни. Для самбірчан лімітом будуть не миколаївські 40, а львівські 21 кв. м. Тому в першому випадку не обтяжений сім’єю чоловік може жити на 120 кв. м і ні копійки не платити податку, то у другому з такого ж самого власника такого ж самого будинку знімуть останню сорочку за “зайві” 40 кв. м. Чи не абсурд?

Хто і як рахуватиме ринкову вартість вашого майна

Дійсно важко второпати, як оцінюватиметься нерухоме майно і хто тим має “бавитися”. Податкова біжить від цієї обтяжливої і марудної справи, як чорт від ладану. Отже, вся титанічна робота впаде на бюро техінвентаризації (БТІ). Інакшими словами, кожнісіньку квартиру треба буде порахувати на предмет зайвих метрів, а потім ще й переоцінити. Але тепер уже за ринковою вартістю. Як – самі ще не знають.

Юрій Шумський, керівник групи експертної оцінки Львівського обласного державного комунального БТІ, каже: “Як визначається ринкова вартість квартир? Вона випливає з ринкової пропозиції – це та сума, на яку укладається реальна, жива угода. Виводиться певний рівень цін – на основі вивчення ринку нерухомості. Ринкова вартість помешкання може визначатися на основі інформації про ціни на подібне майно – з урахуванням відповідних тенденцій зміни цін на таке майно. Якщо аргументований і достовірний висновок про ринкову вартість квартири є неможливий, то оцінювач має право надавати висновок про ринкову вартість квартири на основі попередніх цін на ринку подібного майна”.

Висновок напрошується один. Очевидно, оцінювачі почнуть “на око” визначати ринкову вартість вашого помешкання – на основі загальнопоширених цін на житло вашого типу. Інакшими словами: не існує чіткого критерію, за яким визначається ринкова вартість квартири. Бо як може “подібне майно” на околицях коштувати так само, як, приміром, у самому центрі чи більш престижному районі? Змовчимо і про те, що в кожному місті чи навіть містечку є свої ціни на нерухомість – тоді власники ідентичних квартир у Львові і Хмельницьку платитимуть кардинально різні податки? Ідіотизм. Неважко припустити й те, що точність оцінювача у визначенні ринкової вартості вашого помешкання може залежати від розміру вашого “гонорару”…

Що з того випливає?

З податком на нерухомість маємо стару пісеньку з оновленим кінцем: хотіли як краще, а виходить зовсім невесело. Законодавці у принципі керувалися цілком цивілізованим принципом: якщо ти живеш у просторій квартирі, по якій ровером їздити можна, значить ти багач, тому і розкошелюйся на податок. До цього випадку заперечень жодних, бо весь світ “сидить” на податку на нерухомість.

Інша справа – у нас. Адже є маса випадків, коли у великих помешканнях живуть цілком “середні” люди, бо їм ця нерухомість дісталася у спадок чи ще щось. У просторих кімнатах часто мешкають художники, артисти і всяка богема, яка зазвичай є доволі босоногою. Що робити їм?

Тому за логікою, набагато вигідніше жити на тих же 80 кв. м самому, ніж родиною з 3-х осіб. Бо в останньої вигулькнуть “зайві” метри. Тому можна припустити, що з введенням нового податку народ наш почне дурити державу. З помешкань, які мають зайвий метраж, негайно почнуть виписувати родичів (щоби на одну душу припадав ліміт 80 кв. м), або ж навпаки – приписувати всіх, кого не лінь. Новий закон про реєстрацію, яка замінила прописку, цьому дуже навіть посприяє, дозволяючи прописувати в квартиру не родичів. Проте в будь-якому випадку люди, які володіють майном із надлишковим метражем, таки змушені будуть викладати немалі суми. І серед них навряд чи опиняться справжні олігархи…

Довідка

Франція. Тут існують 3 різних податки на майно: податок на забудовані ділянки, на незабудовані і на житло. Вони можуть накладатися всі одночасно.

Німеччина. Податок на нерухомість справляють щорічно органи місцевого самоврядування незалежно від призначення майна (офіс це чи житло). Податок коливається від 0,98 до 2,1% вартості житла. Від його сплати звільнені лише державні підприємства і релігійні заклади.

Іспанія. Податок на нерухомість справляється на основі кадастрової вартості. Її переоцінюють кожні 8 років із посилання на ринкову вартість майна разом із землею. Середня ставка – 0,4% для міста і 0,3% для села.

США. Податок на нерухомість встановлює кожен штат, виходячи зі стану свого бюджету. Загалом у США податок на нерухомість становить 1,4%, і за його рахунок формується до 40% доходів місцевих бюджетів.

Японія. І фірми, і громадяни сплачують єдиний податок - 1,4% вартості майна. Переоцінку проводять раз на 3 роки. Від податку звільнені хіба новобудови.

Киргизія. Податок на нерухомість лише планують ввести. Але 70% киргизів, які мешкають в “совдепівських” квартирах, швидше за все його не платитимуть. Суть нововведення: пільга, еквівалентна 2,5 тисячам доларів, відніматиметься від ринкової вартості житла, а з решти стягуватиметься податок у розмірі 1%.

Росія. Мінфін Росії пропонує ввести своєрідний “неоподатковуваний” мінімум –100 тис. рублів за майно і 10 тисяч за землю. Проте влада на місцях матиме право підвищувати цей “мінімум” на власний розсуд.