Котеджне містечко як явище з’явилось на українській містобудівній арені порівняно недавно, а саме, тоді, коли став можливим дерибан землі у великих обсягах одночасно. Заміські маєтки, незалежно від того, чи постійно в них мешкають, чи не постійно, а чи просто приїздять раз у кілька місяців, ще не сприймаються в Україні як повноцінні житла. Такий тип забудови не личить українцям ментально, тому і не усвідомлюється масами як норма. Котеджі прийнято вважати об’єктом роскоші, прийнято якщо вже мати їх, то якнайбільші, якнайзаможніші і по можливості не один. Тобто, в будь-якому випадку, котедж в Україні наразі сприймається як роскішна дача. Більше того, видавати котедж за дачу дуже вигідно як власникам, так і забудовникам.

Що являє собою котеджне містечко? Варто почати з того, що головна ознака і прикмета КМ – всі будинки в них будують одночасно. Або майже одночасно. Головне, що містечка будують не поступово, а відразу, втілюючи цілісний архітектурний проект. Розробляється проект, отримується ділянка, будується комплекс будинків і продається кому вийде. З цього випливає така проблема, що будуючи КМ, забудовник ніяк не враховує, що його оточує. Виходить така собі «Малєнькая страна».

Попри загальноприйняту думку, КМ будуються не тими, хто в них житиме, а тими... хто їх будує. Будівництво містечок – потужна індустрія, система, що починається з отримання великих ділянок (а на одного громадянина, якщо вірити законам нашої країни, більше 12 соток ніяк не отримати) і закінчується організованим продажем будинків специфічним прошаркам населення. Дійсно, будь-хто котедж купити не зможе... ще чого (!) – а що як інші сусіди будуть проти! Існує ціла бізнесова сфера, котра займається спорудженням містечок. Отож просимо запам’ятати на майбутнє важливий момент - будівництво КМ – це бізнес. Усвідомлення цього значно допоможе нам у розумінні проблеми далі по тексту.

Потроху почнемо розкривати проблеми: як проблеми власників котеджів, так і проблеми всіх інших людей.

Неодноразово нам доводиться чути від власників котеджів кількарічної давності скарги: «Я купив пять років тому котедж біля річки... 100 метрів до води... а тепер перед моїми вікнами поставили паркан і будують якесь нове містечко», або «Я купив хату в лісі... а там тепер і лісу нема – все забудували». А що ж ви думали, найрозумніші? Адже будівництво котеджів – це бізнес. Пам’ятаєте? І продавши вам сьогодні котедж із пляжем, або котедж у лісі, завтра вже ніхто не посоромиться забудувати і пляж і ліс новими маєтками і продати їх новим власникам. На це багато хто «ведеться», але ж треба розуміти і те, що жертви маркетингу - це цілком нормальне явище для бізнесу. А будівництво котеджів, між усім – справа надзвичайно прибуткова. Адже на будівництво будинку, наприклад, у «Конча-Заспі», що продаватиметься згодом за 2.000.000 американських доларів, витрачається не більше 100.000. Прибуток очевидний. От звідки і нехтування інтересами жителів і кошти на хабарі і таке інше. Відомі навіть випадки, коли заможні громадяни купляли незаконно зведені будинки на березі річки... а за кілька років перед їх хатами намивали штучне продовження берега, оточували його парканом і починали будівництво.

Крім того, що купуючи будинок серед мальовничого ландшафту, ніхто не застрахований від того, як швидко він перетвориться на забудовану зону без жодних залишків дикої чи бодай спотвореної природи, є і інші сторони «котеджного лохотрону». Наприклад, масив «Конча-Заспа» збудований практично повністю на намивних пісках. А це тягне за собою неабиякі проблеми. Більше половини цієї території являє собою штучно намиті ділянки з річкового піску, які на 5-6 метрів височіють вище природного рівня води. Звісно, що і природних грунтових вод тут ніяких бути не може. Така собі «саморобна» пустеля. Звісно, фото у рекламних журналах із кущами та газонами, оснащеними штучним поливом, створюють доконане враження райского, так би мовити, куточку. Та від цього він жодним чином не перестає бути пустелею. Сухе повітря, вітер, що приносить пісок із ще незабудованих ділянок... і відповідно, цілком типовий для пустелі пейзаж. Краєвид не з кращих. Наврядчи комусь до вподоби піщані обрії із земснарядами і окутаними курявою бульдозерами, замурзані робітники і поодинокі сухі крони засипаних дерев. Дивлячись правді у вічі, можна сказати, що приїхати до такого будинку на вихідні з друзями чи з «бабами» - не проблема. Та якщо власник маєтку захоче, щоб тут щось росло... це вже вибачте.

Крім мешканців дорогих маєтків, страждає і місцеве населення навколишніх населених пунктів. Втім, воно завжди і від всього страждає. Така його доля. Головний недолік, вада чи то лихо, яке тягнуть за собою КМ – їх ізоляція від зовнішнього світу. А точніше, факт того, що вони оточені парканами. Фактично, крім власників котеджів, ніхто зайти до містечка не може. В принципі, нікому це й не треба. Але проблема в тому, що, аналогічним чином, не можна і просто пройти крізь нього, подолати його. Нерідко КМ, розташовуючись вздовж дорожного полотна, перекривають шлях до ліс. Наприклад, на дамбі «Проців-Киїлів», що вздовж Дніпра на Київщині, КМ перекривають в’їзд до 15-кілометрової ділянки лівобережної заплави р.Дніпро. Крім того, в багатьох селах, розташованих на берегах Дніпра, давно існують конфлікти між місцевими жителями і заможними власниками котеджів, адже котеджні містечка стають неподоланною перешкодою між селом і пляжем, врешті «селом біля річки» і самою річкою. Те саме стосується і тварин, які втрачають можливість потрапляти з лісів до берега річки і навпаки. Тварини практично втрачають можливість здійснювати міграції вздовж річки. І від цього ніяк не врятують ні міжнародні природоохоронні угоди та конвенції, легковажно ратифіковані Україною, ні навіть національна Червона книга.

Найкращий приклад до розмови про паркани – Старообухівська траса на Київщині, дорога, що поєднує міста Київ і Українка. Вздовж східного узбіччя цієї дороги тягнеться нерозривна смуга містечок – біля 25 км високого паркану. Частина вже збудована, частина активно зводиться, а частина поки лишається просто огородженим парканами лісом. Ми намагались з’ясувати, хто і по якому праву оточив 25-кілометрову ділянку лісу парканом. Та на запит до Генпрокуратури було отримано цілком очікувану відповідь: «Власник паркану завдовжки 25 км по Старообухівській трасі не виявлений». От власне і все по цьому пункту.

Проте, і ліси і річки, як і всі природні ресурси, не можуть мати власника, вони є надбанням всього народу. Отже, ні вам, ні нам, ні комусь іншому ніхто не може закрити дорогу до річки, не може заборонити посидіти на березі або походити лісом, позбирати гриби і пофотографувати захід сонця. Та люди, у яких грошей більше, ніж у середнього українця, вважають, що вони можуть.

Все прямує до того, що колись українці зможуть пересуватись просторами рідної країни лише між бетонними парканами, та і то - по платним дорогам, які теж комусь належатимуть. В деяких зонах ситуація вже доволі схожа на цей абсурд.

Ще один бік проблеми - намиви піску на березі суттєво змінюють гідрологічний режим прибережних територій. Не новина, що зведення котеджного містечка на березі стає причиною зникнення води в колодязях розташованого поряд села. Не вірите, спитайте про це хоча б у жителів сел Гнідин і Вишеньки в Бориспільському районі.

Ця ж проблема стає водночас і причиною зникнення багатьох рідкісних рослин, зростання яких приурочене до зволожених територій вздовж річки. Серед таких багато орхідей, всі види яких охороняються в Україні Червоною книгою. Та і про яке збереження рослин можна говорити, коли поверх них насипають п’ять-шість метрів піску? Особлива позиція у будівників котеджних містечок і щодо тварин. Так, у одній з Державних екологічних експертиз, виданих на гідронамив Державним управлінням екології та природних ресурсів у Київській області ще за керівництва ним паном М.Ф.Гладким, було вказано, буквально, що засипання частини озера Конча не зашкодить іхтіофауні, тобто рибам! Дивлячись на цей документ, починаєш розуміти, що українська мова має замало синонімів до слова «лицемірство», щоб максимально точно охорактеризувати такі дії.

Змінюється і фізика течії. Потужні намиви вздовж одного з берегів або намивання штучних островів спричиняють підмивання протилежного берега річки, на якому, цілком можливо, стоять будинки корінних сел.

Ніхто не думає про те, що достатньо буде статись так званому 1%-му паводку, якого виключно з милості Природи не було останні тридцять років, і всі маєтки вздовж Дніпра будуть нещадно змиті разом з їх власниками.

Наступний аспект – статус КМ. Більшість маєтків, з розрахунку на те, щоб їх по-дорожче продати, будують в мальовничих природних зонах. Враховуючи цю їх особливість, котеджі будують за межами населених пунктів, а нерідко і безпосередньо в курортних зонах. Так, скажімо, забудовано курортні зони національного значення «Пуща-Водиця», «Конча-Заспа» і всі, що розташовані вздовж Азово-Чорноморського узбережжя. Такий стан справ надає котеджам в більшості статусу рекреаційної, а відтак - дачної забудови. Тобто, фактично котеджні містечка не мають адреси, не мають приналежності до населених пунктів. В них неможливо бути прописаним. А відтак ніхто не знає не лише того, де насправді мешкають власники котеджів, а і того, хто в них мешкає. Скільки людей мешкає в цих ізольованих охоронюваних містечках? Хто ці люди? Цілком можливо, що відповідь на це питання багато кого зацікавила б.

Особливого значення проблема котеджних містечок набуває у світлі того, що вже незабаром стане можливим вільний продаж землі. Тоді вже мабуть і почнуться «платні дороги між бетонними парканами».

Зі сторони все виглядає дуже просто. Відкриємо на довільній сторінці журнал «Столичная недвижимость». Прочитаємо кілька оголошень:

«3,5 га, участок под строительство котеджного городка в Киево-Святошинском районе, (044) 237-2252, Юрий Игоревич».

«Участок, Конча-Заспа, 1,5 га, акт на землю, разрешение на застройку и вырубку сосен, коммуникации. Цена 7300 у.е./сотка, торг. 279-1917».

«Участок, Конча-Заспа, 8,18 га – земельный участок под строительство жилого дома, 1600000 у.е. т.(044)2386162».

«Элитные коттеджи в Конча-Заспе, ВИП уровни, 1400 м.кв., 1700 м. кв., 1800 м.кв., земельные участки от 50 соток до 1,5 га, прямой выход к р.Днепр. Дорого. 2052228, 5375433».

«Продам коттеджный городок под Киевом. 8097 9191754, Анжела.»

Для порівняння ще подивимось інше видання, «Мир Квартир»:

«Конча-Заспа, $750000, 3 острови, 12 га, докум. Готові, (044)2382185, (097)4357783, Ігор».

«Жуків острів. 18 соток, рядом остров «Водников», 2 смежных участка 10+8 соток, живописное место, озеро. Цена договорная. (044)2467150, 8039 4597105, Галина». Варто зазначити, що весь острів Жуків має статус заказника.

«Компанія шукає партнерів, що мають у власності 200-300 га землі під Києвом у 20-км зоні, для будівництва гольф-клубу та груп елітних котеджних містечок. Бажана наявність водоймів на території. Правий берег. Вигідні умови. (066)4453351, (050)5017035, Олександр Віталійович».

Зумисно не коментуватимемо ці оголошення. Залишимо це вам, людям розумним. Хочеться лише додати одну річ для тих нерозумних, хто купляє котеджі за оголошеннями. Нерідко в оголошеннях з продажу маєтків і котеджних містечок на Київщині вказують «з понтом», що вони розміщені в заповіднику. Це брехня. На Київщині, рівно як і на суміжній Чернігівщині, немає жодного заповідника. Інша річ – вздовж Дніпра розміщено значну кількість заказників, будівництво і землевідведення в яких є незаконним, які б там у кого не були дозволи і документи.

По великому рахунку, будівельний бум поки панує лише в околицях Києва та на Азово-Чорноморському узбережжі. Крім цих територій, загроза може нависати лише над Карпатським регіоном. На превеликий жаль, є кому дати поштовх моді на будівництво в Карпатах... Ющенко, Кличко – здається, достатньо відомі прізвища, щоб стати прикладом того, що котедж в Карпатах – це престижно.

Нещодавно нам стало відомо, які котеджні містечка будуються і плануються до будівництва в 20-кілометровій зоні навколо м.Києва. Наголошуємо, що багато з них ще навіть не почали будувати. Та це незабаром станеться. Поспішаємо оприлюднити їх список і щиро висловлюємо співчуття жителям прилеглих до майбутніх містечок сіл. Отож...

Обухівський р-н: «Дніпровська хвиля», «Золоті ворота», «Підгірці», «Французьке містечко», «Собі», «Плютово», «Молодіжний», «Елітний», «Сосновий бір», «Клім», «Альбатрос», «Срібна затока», «Світанок», «Романово», «Три ріки», «Montana».

Васильківський р-н: «Здорівка».

Києво-Святошинський р-н: «Зелений гай», «Лісники», «Город Сонця», «Юрівка», «Вітберг», «Бобриця», «Озерне», «Петрушки», «Михайлівський сад», «Канадське селище», «Енергобудлізинг».

Вишгородський р-н: «Нові Петрівці», «Вишгородська брама».

Броварський р-н: «Аваль», «Нова Богданівка».

Бориспільський р-н: «Золоче», «Вишневе», «Заповідний».

Макарівський р-н: «Калинове містечко», «Северинівка», «Ясноозерне».

Наостанок хочеться побажати, щоб котеджні містечка, як би вони не розростались і не множились, хоча б не отримали права набувати статусу окремих адмінстративно-територіальних одиниць. А то повернемось ненароком до міст-держав грецького зразку, а тоді побачимо, як воно...